2019楼市下半场大概率会这样走!

宜兴看房网小编 | 2019/7/26 13:41:10 来源:宜兴看房网
核心概要:2019楼市下半场大概率会这样走!


2019年上半年,中国房地产市场保持稳定增长预期。下半年或将延续上半年的走势,7、8两月市场会与1、2月较为接近,表现为销售下滑。而9月之后又会有一个明显回升,特别是四季度由于供货增长的原因,整体销售会更上台阶。

——摘自「丁祖昱评楼市」

01政策:“稳”为第一要务

上半年,中央重申“房住不炒”的政策主基调,落实一城一策、城市主体责任的长效机制;货币政策中性偏积极,央行接连两次降准,累计释放长期资金约1.08万亿元。房地产信贷政策相较宽松,房贷利率连续6个月逐级回落;2019年棚改计划开工量同比腰斩,地方“因城施策”有收有放,但难言调控政策实质性转向。抢人大战再掀高潮,更多二三线城市调降人才落户门槛。

长期来看,房地产市场将以“稳”为第一要务,房价仍是不能碰的红线。热点城市调控政策仍需从紧执行,且不排除加码调控的可能性。随着楼市成交明显放缓,下半年压力城市有望逐步放开调控,“四限”政策皆有放松可能性。多数三四线城市房地产市场有较大的下行压力,调控政策微调放松已在预期之中。下半年房地产信贷政策或将适度收紧,房企融资将明显收紧,尤其是那些激进拿地的房企将成重点监管对象。不过,在资金利率相较低廉的大环境下,下半年商业银行仍将增配居民房贷业务,房贷利率有望延续前期下行趋势,但下降空间有限。

02需求:改善性需求成主流

上半年,改善性需求持续释放,新房普通住宅市场三房、四房产品占比稳中有升,舒适型产品去化表现上佳;联排别墅占比过半,独栋双拼别墅在三四线比重大幅上升,中高端改善需求被激发释放;多城开闸网签备案,豪宅成交显著回升但仍集中于北上深;二手房市场刚需、首改客群依旧是主要购买力,小面积、低总价产品在上半年集中成交。

未来,二手房市场将逐渐由刚需过渡至存量改善性换房需求,三房成交占比将继续提升,两房成交占比则将缓步回落。紧凑型产品性价比优势突出,往往有着更高的市场接受度,小面积、低总价产品更易成交。

03行业:开发投资保持高位

上半年,房地产销售热度有所减退,销售面积、金额累计增速双双回调,东部率先转冷,中西部成目前主要的成交支撑。房企投资开发热情依旧高涨:新开工面积波动上行,增速短暂冲高后回落;土地购置面积保持低位稳定并由小幅回升,在这二者作用下,开发投资额保持高速增长。

下半年房企将迎来业绩冲刺,整体成交规模还将有一定的增长,而增速或将延续小幅下行态势,主要源于各能级城市的结构性分化;新开工绝对量稳步增长,维持高位。但新开工增长动力略有不足,增速或将小幅回落;土地购置面积增速仍会保持相对低位,且结构分化明显,三四线城市因棚改政策收缩致购买力普遍丧失,投资风险逐步加大,房企将会更多的将土地储备集中在核心一二线;开发投资总体依旧会保持高位,但不排除房企融资会进一步收紧,加剧企业资金紧张程度,继而影响土地购置和施工建安投资增速或将下行,但预计全年在10%以内。

04土地:以“稳”为纲

上半年,土地市场成交量缩价涨,溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了5个百分点,市场较去年下半年明显回暖。各能级城市中,一二线城市供地力度明显较去年同期加强,成交量同比分别上涨了20%和9%;三四线城市受市场下行影响较大,成交量同环比均有所下滑,整体溢价率也不及去年,不过常州、东莞等少数城市仍然备受房企青睐,市场热度较高。

无论是年初优质地块刺激地市回暖还是二季度政策收紧,都是为了土地市场的稳定运行,预计接下来的政策调控也仍将以“稳”为纲。考虑到库存问题,三四线城市下半年土地成交面积不太可能出现大幅度的反弹式回升,大多数城市计划供地量仍然是持平或略有上涨。而5月份住建部联合多个中央部委接连发声要加强公租房供给,预计人口流入量较大的一二线城市如杭州、南京、合肥等下半年租赁用地的供应力度将会有明显的提升。

地价方面,住建部采用预警机制连续两月示警地价上涨较快的城市后,多数二线及热点三四线采用了限地价的竞拍方式防止地价走高,再加上融资渠道的进一步收紧,预计下半年土拍热度将有所回落,整体地价涨幅也会逐步趋缓。

05业绩:整体规模增速变缓

上半年,百强房企总体销售规模保持增长,各梯队房企业绩规模增速较2018年同期显著放缓,延续持续分化格局。5月,受部分城市政策调控收紧影响,一季度以来的“小阳春”行情有所降温。短期来看,6月房企将积极加大推案及营销力度,冲刺半年度业绩目标。半数房企目标完成率较高,全年目标完成仍有一定压力。

我们预计,下半年百强房企表现将趋于平稳,更注重聚焦主业、稳健高质量发展。全年整体规模增速预计将放缓至20%左右,千亿房企规模则有望在2018年30家的基础上继续扩容至35-40家。

来源:宜居中国

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